La transmission d’une entreprise est souvent pensée sous l’angle juridique, financier ou successoral. Pourtant, l’impact TVA peut transformer une opération apparemment neutre en coût important : la révision de la TVA sur l’immeuble professionnel.

Une récente décision dans l’affaire A&P Deco vient confirmer une position défendue depuis longtemps par l’administration fiscale belge : lorsqu’un entrepreneur transfère son activité mais conserve l’immeuble qu’il loue ensuite au repreneur sous le régime de l’exemption TVA, la TVA initialement déduite sur cet immeuble peut devoir être révisée.

Pour de nombreux dirigeants, médecins, pharmaciens, commerçants, industriels ou détenteurs d’immobilier professionnel, cette décision mérite une attention particulière.

1. Révision TVA après un transfert d’entreprise : de quoi s’agit-il ?

Lorsqu’un assujetti avec droit à déduction construit, acquiert ou rénove un immeuble utilisé pour des activités soumises à la TVA, il peut, en principe, récupérer la TVA grevant ses investissements.

Toutefois, ce droit à déduction n’est pas définitivement acquis.

Lorsque l’affectation de l’immeuble change pendant la période de révision (15 ou 25 ans), l’administration peut exiger le remboursement d’une partie de la TVA précédemment récupérée. Le mécanisme vise à garantir que la déduction finale corresponde à l’utilisation réelle du bien pour des opérations ouvrant droit à déduction.

C’est précisément cette problématique qui était au cœur de l’affaire A&P Deco

2. Les faits : un schéma extrêmement fréquent en pratique

L’entreprise A&P Deco exploitait un centre de jardinage.

Lors de la cession de l’activité, le fonds de commerce a été transféré au repreneur, mais le bâtiment professionnel est resté la propriété du cédant. Celui-ci a conclu simultanément un bail commercial afin de permettre au repreneur de poursuivre l’exploitation dans les mêmes locaux.

Cette structure est particulièrement répandue en Belgique :

• transmission familiale d’une entreprise ;
• cession d’un commerce ;
• restructuration d’un groupe ;
• transfert d’une clinique ou d’un cabinet médical ;
• séparation de l’immobilier et de l’exploitation au moyen d’une société patrimoniale.

Or, c’est précisément dans ce type de montage qu’un risque TVA important peut apparaître.

3. Pourquoi le contribuable contestait-il la révision de TVA ?

L’argument du contribuable semblait, à première vue, parfaitement logique. L’activité économique demeurait exercée dans le même bâtiment. Le repreneur poursuivait les mêmes opérations taxables.

Le transfert d’entreprise relevait en outre du régime de neutralité applicable aux transferts d’universalité ou de branche d’activité.

Le contribuable estimait dès lors que la continuité économique devait empêcher toute remise en cause de la TVA historiquement déduite sur l’immeuble.

4. La position retenue : le bail et le transfert sont deux opérations différentes

L’élément central de l’affaire réside dans la distinction entre :

• le transfert de l’entreprise ;
• la location de l’immeuble conservé par le vendeur.

Selon le raisonnement retenu, même si le transfert de l’activité bénéficie du régime de neutralité, le bail constitue une opération autonome qui doit être appréciée séparément.

Autrement dit, le fait que le repreneur poursuive une activité taxable dans le bâtiment ne suffit pas à préserver le droit à déduction du propriétaire.

Il faut examiner l’utilisation que le propriétaire fait lui-même de son immeuble.

Or, lorsqu’il réalise une location exonérée de TVA, il affecte désormais l’immeuble à une opération qui n’ouvre pas droit à déduction. Cette modification d’affectation déclenche alors le mécanisme de révision.

5. Pourquoi cette décision est importante en Belgique ?

Cette affaire met fin à une incertitude qui subsistait depuis de nombreuses années dans la pratique belge.

Beaucoup d’opérateurs considéraient que la poursuite de l’activité taxable par le repreneur permettait indirectement de maintenir le droit à déduction lié à l’immeuble.

La décision confirme au contraire que l’analyse doit être effectuée dans le chef du propriétaire de l’immeuble et non dans celui du cessionnaire.

Les conséquences financières peuvent être considérables :

• immeubles récents ;
• rénovations importantes ;
• nouvelles constructions ;
• investissements immobiliers de plusieurs centaines de milliers d’euros ;
• restructurations réalisées en fin de période de révision.

Dans certains dossiers, le montant de TVA à reverser peut atteindre plusieurs dizaines voire plusieurs centaines de milliers d’euros.

6. Faut-il systématiquement payer une révision TVA ?

La réponse est non. Il est opportun d’analyser très tôt les conséquences TVA de la structure envisagée.

Selon les circonstances, différentes solutions peuvent parfois être examinées :

• intégration de l’immeuble dans le transfert ;
• recours à la location avec option TVA lorsque le régime est applicable ;
• réorganisation préalable de la détention immobilière ;
• structuration différente de l’opération ;
• analyse préalable de l’impact financier de la révision.

Chaque situation doit être étudiée individuellement.

Une solution efficace pour une transmission familiale peut s’avérer inadaptée dans le cadre d’une vente à un tiers ou d’une restructuration de groupe.

7. Notre accompagnement en matière de TVA immobilière

La fiscalité immobilière constitue aujourd’hui l’un des domaines les plus techniques du droit de la TVA.

Avant toute transmission d’entreprise, quel qu’en soit la forme, une analyse TVA préalable permet souvent des régularisations inattendues.

Vous envisagez une transmission d’entreprise ou une réorganisation impliquant un immeuble professionnel ? Nous vous accompagnons dans l’analyse des risques TVA, la sécurisation de la structure envisagée et les échanges avec l’administration fiscale afin d’optimiser l’opération en toute sécurité juridique.

Cabinet d’avocats Aurélie Soldai

Avocats au Barreau du Brabant Wallon – Experts en TVA