Dans un arrêt rendu le 6 janvier 2026, la Cour d’appel d’Anvers s’est prononcée sur l’existence d’un droit à déduction de la TVA acquittée en amont dans un cas où le vendeur d’appartements a engagé des frais qui ont également profité à des tiers, alors qu’un lien direct et immédiat peut être démontré entre les dépenses engagées et l’activité économique.

Le cas est le suivant : Un entrepreneur réalise un projet d’immeubles à appartement sur un terrain appartenant à un tiers. Des frais sont exposés pour les services d’un agent immobilier qui intervient et fait de la publicité pour la vente des appartements et de la partie de terrain attenante à celui-ci. La vente de l’appartement est réalisée par l’entrepreneur avec application de la TVA, la vente de la parcelle de terrain est réalisée par le tiers sous le régime des droits d’enregistrement.

À ce titre, la TVA est déduite sur des frais liés à la publicité et des commissions versées pour les interventions dans le cadre des ventes.

L’administration fiscale a coutume de dire que la TVA sur les frais mentionnés n’est que partiellement déductible, car ces frais sont également liés au propriétaire du terrain.

Toutefois, sur la base de la jurisprudence européenne et des stipulations contractuelles du cas d’espèce, la Cour a relevé qu’il existait un lien direct et immédiat entre la totalité de la dépense effectuée en amont et la vente du bien, soumise à la TVA, de sorte que l’assujetti bénéficiait d’un droit à déduction plein et entier.

Il s’agit d’un pas en avant concernant la préservation du droit à déduction de la TVA pour les assujettis.

Les circonstances concrètes de chaque dossier méritent toutefois d’être examinées avec soin. La conclusion de la Cour d’appel d’Anvers ne saurait être étendue à chaque dossier de manière aveugle.

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Cabinet d’avocats Aurélie Soldai – Experts en TVA