La Loi-programme du 18 juillet 2025, publiée au Moniteur belge le 29 juillet, confirme et élargit le régime de TVA réduit à 6 % pour certaines opérations de démolition et reconstruction. Elle introduit également une nouvelle mesure applicable aux livraisons de logements reconstruits. Celle-ci est complétée par la circulaire du 28 juillet 2025.
Sur base d’une tolérance administrative, il a été confirmé que ces mesures étaient applicables depuis le 1er juillet 2025.
Voici un aperçu complet et actualisé.
1. Les 4 régimes de TVA à 6 % pour la démolition et reconstruction
| N° | Type d’opération | Conditions principales | Superficie maximale | Date d’entrée en vigueur |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Démolition + reconstruction par une personne physique qui occupe le logement | – Habitation propre et unique – Domicile établi – Occupation pendant min. 5 ans |
200 m² | Depuis le 01/01/2024 (inchangé) |
| 2 | Démolition + reconstruction par une personne physique ou morale pour location sociale via une institution agréée | – Location pendant min. 15 ans – Mandat de gestion possible |
Pas de limite | Depuis le 01/01/2024, modifié au 01/06/2024, inchangé depuis |
| 3 | Démolition + reconstruction par une personne physique ou morale pour location privée à une personne physique | – Location pendant min. 15 ans – Domicile établi immédiatement |
200 m² | Depuis le 01/06/2024 |
| 4 | Livraison d’un logement après démolition + reconstruction par un fournisseur | – Vente à une personne physique : habitation propre, unique, domicile, occupation – Vente pour location sociale ou privée (min. 15 ans) – Location privée : domicile immédiat |
175 m² (sauf location sociale) | Nouveau depuis le 01/07/2025 |
2. Points d’attention spécifiques à la démolition-reconstruction
– Exclusion du taux réduit pour les chaudières à combustibles fossiles
Le taux de 6 % ne s’applique plus à la fourniture et l’installation de chaudières fonctionnant aux combustibles fossiles (gaz, mazout, charbon, tourbe), dans le cadre de la de démolition-reconstruction.
– Appréciation de la condition d’habitation propre et unique
Pour bénéficier du taux réduit, l’acquéreur doit :
- établir son domicile dans le logement reconstruit ;
- en faire son habitation propre et unique pendant au moins 5 ans ;
- ne pas posséder d’autre logement à usage d’habitation au moment de l’achat.
Cette condition est appréciée individuellement pour chaque acquéreur. En cas d’achat par plusieurs personnes, chacune doit remplir les conditions.
3. Focus sur les formulaires 111
Pour bénéficier du taux réduit, une déclaration électronique conjointe (formulaire n° 111/3) doit être introduite via MyMinfin. En attendant la mise en ligne du formulaire, les actes de vente doivent contenir les mentions suivantes :
- Mention obligatoire :
« Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction d’un logement conformément à la rubrique XXXVII, § 3, deuxième alinéa, 1°, a), b) ou c) du tableau A de l’annexe de l’AR n° 20 du 20.07.1970 en matière de TVA, tel qu’inséré à l’article 53 de la Loi programme (Doc. parl. n° 56 0909/001) » ; - Engagement :
« La déclaration visée dans la rubrique XXXVII, § 3 précitée sera introduite sans délai via MyMinfin dès que cette possibilité sera disponible. »
Dès que le formulaire 111/3 sera disponible en ligne, il devra être complété et soumis par le vendeur et l’acquéreur, accompagné des documents justificatifs : permis d’environnement, contrat d’entreprise, compromis ou acte authentique. Ce formulaire devrait être disponible à partir d’octobre 2025.
La circulaire précise les modalités de remplissage des formulaires 111.
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Aurélie Soldai – Avocate au Barreau du Brabant Wallon
Cabinet d’avocats Aurélie Soldai – Experts en TVA
Source: Circulaire 2025/C/48 concernant le nouveau régime relatif à l’application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction de logements
