L’administration fiscale a adopté le 26 avril 2024, la circulaire administrative relative au taux réduit de la TVA applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation sur l’ensemble du territoire belge.
Pour rappel, le nouveau régime 2024 de démolition et de reconstruction comprend deux mesures :
- la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement par un maître d’ouvrage personne physique qui occupera lui-même le nouveau logement (dans ce cas, des conditions sociales en matière de superficie, d’habitation propre, d’habitation unique et d’obligation de domicile doivent être respectées pendant une période minimale de 5 ans) ;
- la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement par un maître d’ouvrage personne morale ou personne physique qui louera le nouveau logement dans le cadre de la politique sociale pendant une période minimale de 15 ans.
En ce qui concerne les projets de démolition et de reconstruction toujours en cours au 01.01.2024 (travaux immobiliers ou livraison/achat), deux mesures transitoires sont prévues, à savoir pour :
– les projets de travaux immobiliers en cours qui ne répondent pas aux conditions sociales reprises dans le nouveau régime permanent mais qui répondent aux conditions du régime permanent remplacé, ils peuvent bénéficier du taux réduit de TVA jusqu’au 31.12.2024 au plus tard, pour autant que la demande de permis d’urbanisme relatif à reconstruction ait été introduite auprès de l’autorité compétente avant le 01.01.2024 et ;
– les projets de livraisons en cours qui répondent aux conditions sociales reprises dans les dispositions temporaires expirées de l’article 1erquater, § 3, ils peuvent bénéficier du taux réduit de TVA jusqu’au 31.12.2024 au plus tard, pour autant que la demande de permis d’urbanisme relatif à la reconstruction ait été introduite auprès de l’autorité compétente avant le 01.07.2023.
La circulaire détaille tant le nouveau régime permanent que le régime transitoire.
Elle évoque des questions spécifiques comme:
- la démolition/reconstruction d’un bâtiment suite à la fusion de plusieurs parcelles;
- la démolition d’un bâtiment sur une parcelle et la construction de plusieurs habitations et la division de la parcelle;
- le permis d’urbanisme.
Par ailleurs, il faut encore garder à l’esprit les deux modifications suivantes au régime qui devraient entrer en vigueur le 1er juin 2024:
a) Tout d’abord, le champ d’application du § 2 de la rubrique XXXVII est clarifié et élargi. L’objectif de cette modification est de préciser dans le nouveau texte que la référence actuelle aux termes « dans le cadre de la politique sociale » ne doit plus être considérée comme une condition restrictive en soi pour la location à long terme.
Cette modification vise également à étendre le champ d’application du § 2 aux personnes de droit public ou de droit privé poursuivant des buts sociaux reconnus par l’autorité compétente pour la politique du logement social.
Le caractère social de la location à long terme découle dès lors de la location même à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l’autorité compétente en matière de politique du logement social du logement ou à une autre personne morale de publiques ou privées à finalité sociale ou que le bien immobilier est loué comme habitation dans le cadre d’un mandat de gestion accordé par le maître d’ouvrage à l’un de ces trois types d’organismes/personnes.
b) En second lieu, il est inséré un nouveau § 4 en vertu duquel le taux réduit de TVA de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations, énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation destiné à une location de longue durée et situé sur la même parcelle.
Les opérations doivent concerner un bâtiment qui, après l’exécution des travaux, est donné en location par le maître d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai. La superficie totale habitable de cette habitation ne peut pas excéder 200 m².
Le maître d’ouvrage doit louer le bâtiment d’habitation pour une période minimale de quinze ans.
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Aurélie Soldai – Avocate au Barreau du Brabant Wallon
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